Règlement copropriété

Qu'est ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s'obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. En le lisant, vous savez selon quelles modalités votre immeuble est géré.
Contrairement à ce que son nom pourrait laisser entendre, le règlement de copropriété est un contrat. Mais c'est un contrat particulier, car il n'est pas nécessaire d'y consentir pour y être partie. Vous adhérez à ce contrat dès lors que vous détenez un lot de la copropriété, et ses dispositions s'imposent à vous, ce qui le fait bien ressembler à un règlement. Sur le plan juridique les conséquences sont cependant importantes. Les actions issues de la violation du règlement ne sont pas délictuelles mais contractuelles. Autre particularité cependant : le délai de forclusion n'est pas de 30 ans, comme pour les actions contractuelles, mais de 10 ans.
Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas déroger à la loi. Les dispositions de la Loi de 1965 et de son décret de 1967 étant d'ordre public, toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite. Autrement dit, elle est inexistante. Cette forme particulièrement forte de nullité peut être constatée à tout moment (elle n'est couverte par aucun délai), à la requête de toute personne intéressée (copropriétaire, locataire, tiers, voire le syndicat).

Une copropriété est-elle obligée de posséder un règlement ?

Oui. Il représente la base contractuelle de la copropriété. C'est pourquoi l'art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 le rend obligatoire. Nota : l'absence de règlement de copropriété ne signifie pas que l'immeuble est dépourvu de régime légal : ce sont alors les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui s'appliquent, et elles seules. Pour éviter que cette situation perdure, un administrateur judiciaire fera statuer une assemblée générale constitutive qui sera chargée d'établir un règlement à la majorité de l'art. 26. Faute d'accord, c'est l'administrateur qui peut d'autorité procéder à la division de l'immeuble, selon les modalités fixées par la loi du 10 juillet 1965.

La non conformité d'une clause du règlement avec la loi (notamment les art. 6 à 37, et 42) rend cette clause réputée non écrite : tout un chacun peut donc agir comme si elle n'existait pas, et on ne peut s'en prévaloir contre personne.

Faut-il rédiger le règlement d'une manière particulière ?

Les propriétaires sont par principe libres de définir à leur guise le règlement de copropriété, mais dans les limites autorisées par un cadre légal assez strict.

De manière générale, la jurisprudence pose qu'un règlement ne peut être contraire ni aux lois ni aux décrets en vigueur, sauf si ceux-ci l'ont expressément autorisé.

Si la législation change, elle s'applique par principe à tous les règlements de copropriété existants, qui doivent en principe être révisés pour s'adapter. Cette situation peut donner lieu à des confusions : si le règlement n'a pas été adapté, les copropriétaires peuvent en toute bonne foi s'y conformer et être en infraction au regard de la loi. Ils pourront alors engager la responsabilité de leur syndic, sur lequel pèse un devoir de conseil.

Si un litige survient, on tient compte du régime légal en vigueur à la date des faits. En cas de contestation, la prescription des faits est portée à sa hauteur maximale : 30 ans.

A quoi sert-il ? Que régit-il ?

Le règlement fixe obligatoirement :

la destination de l'immeuble : bourgeoise, commerciale ou mixte, ce qui détermine s'il est possible d'exercer des activités professionnelles ou commerciales dans l'immeuble
ce qui dans la copropriété est commun, et ce qui est privatif
la manière dont sont administrées les parties communes
la répartition des charges

Le règlement fixe de manière facultative (art. 2 Décret 1967) :

le descriptif de division de l'immeuble
la ou les conventions prévues à l'art. 37 de la loi de 1965 relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires des parties communes

Comment le règlement répartit-il la copropriété ?

Par principe, la copropriété est divisée en deux catégories, les parties communes (administrées par la copropriété), et les parties privatives (celles que vous possédez, et dont la copropriété détermine le mode de gestion).
Les parties privatives sont divisées sous forme de lots. Un lot est une unité de surface (une portion d'un étage, par exemple), identifiée par un numéro. L'acte de propriété de votre bien immobilier doit énumérer précisément les lots qui vous sont dévolus. Vous savez ainsi quelle portion de l'immeuble vous possédez.
A chaque lot correspond une part des charges d'entretien de l'immeuble. Les charges sont souvent proportionnelles à la surface qu'occupe le lot par rapport à la surface totale de tous les lots, mais cette répartition peut différer si l'unanimité de copropriétaires est réunie.
A chaque lot correspond également une part de droit de vote à l'assemblée. Généralement cette part est égale à celle des charges, mais l'unanimité des copropriétaires peut en décider autrement.
On peut, en marge du règlement de copropriété, établir un règlement intérieur. Généralement, ce règlement régit des mesures de vie intérieures (règles sur les allées et venues, le bruit, etc.) qui ne figurent pas au règlement de copropriété. Il peut toutefois être incorporé au règlement de copropriété, auquel cas il le prolonge.
si le règlement intérieur est incorporé au règlement de copropriété : il obéit au même régime juridique (création, modification, majorités et fonction),
si le règlement intérieur n'est pas incorporé, il suit un régime de fixation libre (généralement organisé par le syndic),
dans tout les cas, le règlement intérieur est subsidiaire. Il ne peut aller à l'encontre des clauses du règlement de copropriété,
le règlement intérieur est soumis aux mêmes règles de conformité à la destination de l'immeuble.

Quelles clauses doit contenir un règlement de copropriété ?

Un règlement de copropriété doit comporter les clauses nécessaires à l'accomplissement de sa fonction.

Y-a-t-il des clauses illicites ?

Oui, car le règlement doit respecter le régime légal des conventions et celui de la loi de 1965.

De manière générale, il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui est strictement requis par la destination normale de l'immeuble(qui s'apprécie selon sa situation, ses caractéristiques et son régime tel que défini par les pouvoirs publics, l'appréciation se fait au cas par cas). Toute clause contraire à la loi est réputée non écrite : personne n'a à lui obéir ni s'en prévaloir (art 43 Loi de 1965). Ceci dit, un règlement peut renforcer les obligations légales, mais en aucun cas les amoindrir.

Quelles clauses doit-il obligatoirement comporter ?

Les clauses du règlement doivent lui permettre de répondre aux exigences légales concernant ses dispositions. Ceci inclut :

Pour les parties privatives (celles qui sont attribuées à un propriétaire donné) :
la destination de chaque lot (couramment : usage d'habitation, usage mixte, usage professionnel, usage commercial, garage, cave, grenier...)
les conditions de jouissance des parties privatives. Il s'agit de la manière dont les copropriétaires entendent gérer leur vie commune, dans le respect de la destination de l'immeuble. Par exemple, pour un immeuble à destination d'habitation, on pourra interdire d'étendre du linge aux fenêtres, imposer le respect de la tranquillité des habitants en limitant les activités bruyantes, les émissions d'odeurs nauséabondes, etc.

Pour les parties communes (celles qui appartiennent à la communauté des copropriétaires) :

la destination de chaque lot (couramment : conciergerie, local à vélos ou voitures d'enfant, local à ordures, aires de jeux, jardins, etc). Chaque copropriété fixe librement le taux et la destination de ses parties communes.
leurs conditions de jouissance, de la même manière que les parties privatives, et les mêmes réserves d'adéquation des obligations des copropriétaires à la destination de l'immeuble.
leurs modalités d'administration : il s'agit de définir les organes chargés de gérer les parties communes (il s'agit le plus souvent du syndicat des copropriétaires, du syndic et du conseil syndical) et les modalités de cette gestion (définition des compétences, du mode de fonctionnement et d'élection, périodicité des assemblées, etc.). La définition de ces modalités est par principe libre, mais elle doit rester compatible avec le régime légal défini à l'article 10 de la loi de 1965.
la répartition des charges, selon les modalités définies à l'article 10 de la loi de 1965.

Quelles sont les clauses reconnues illégales d'un règlement de copropriété ?

Sont contraires à la loi les clauses du règlement de copropriété :

lorsqu'elles portent atteinte aux droits des copropriétaires sur les lots sans être justifiées par la destination de l'immeuble
lorsqu'elles portent atteinte à des dispositions d'ordre public
qui sont relatives aux pouvoirs des assemblées
qui sont relatives à la convocation des assemblées
qui sont relatives à la tenue des assemblées
qui sont relatives au syndic ou à ses pouvoirs
qui sont relatives aux charges
Ces clauses sont réputées non écrites. Cela signifie qu'elles n'ont aucune existence légale ; que toute décision prise en leur application n'a aucun fondement, et que chacun peut la contester en obtenant de plein droit gain de cause.
- Une clause réputée non écrite est censée ne jamais avoir existé ; cette précision est importante dans le contentieux des charges, car elle opère rétroactivité
- Tout un chacun (même non copropriétaire) peut soulever cette illégalité à tout moment ; aucune prescription, même trentenaire, ne peut être opposée.
Comment établit-on et modifie-t-on un règlement de copropriété ?

Comment établit-on un règlement de copropriété ?

Un règlement de copropriété est par principe un acte notarié, soumis au régime de la publicité foncière.

Sa rédaction doit en principe être effectuée par les propriétaires :
- le promoteur ou le maître d'oeuvre pour les immeubles neufs
- les propriétaires, quand l'immeuble subit une division en copropriété ou quand il est régularisé (vote à la majorité de l'art. 26)
Le règlement doit être rédigé de manière claire et précise ; on doit y distinguer nettement le règlement lui-même, ses annexes, ses clauses et dispositions particulières... de sorte que tout nouveau propriétaire doit pouvoir prendre sans ambiguïté connaissance des contraintes normales et exceptionnelles qui sont attachées aux lots qu'il acquiert.

Vous pouvez vous faire aider par des professionnels qui vous garantiront la conformité de votre règlement.

Le règlement doit être en toutes ses clauses conforme à la destination de l'immeuble.

Le règlement est voté à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L'ordre du jour comporte une résolution spécifique ('Création' ou 'Modification du règlement de copropriété').

Comment modifie-t-on un règlement de copropriété ?

De la même manière que quand on le crée.

La majorité requise est identique.

Les obligations de conformité avec la destination de l'immeuble sont identiques.

Il n'est pas nécessaire de revoter chaque clause du règlement de copropriété.

Formalités et publicité :
- Le règlement de copropriété doit être publié, au même titre que le descriptif de l'immeuble, au fichier immobilier de la commune.
- C'est le notaire qui effectue cette formalité, moyennant rémunération.
- Le syndic est responsable du bon accomplissement de ces formalités. Il soit s'assurer des diligences du notaire.
- Le règlement ne devient opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à compter de sa date de publication au fichier immobilier.
Où se procure-t-on un règlement de copropriété ?
- Auprès du vendeur, qui doit vous remettre un exemplaire actualisé du règlement de copropriété lors de la vente.
- Auprès de votre propriétaire bailleur si vous êtes locataire. Le bailleur est tenu de fournir à son locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
- A défaut, auprès du syndic, pour n'importe quel motif et à tout moment.
- A défaut, vous pouvez prendre connaissance du règlement directement auprès du syndic.
Je loue un local, suis tenu de fournir le règlement de copropriété au locataire ?

Oui, aux termes des dispositions de l'art. 3 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose 'Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges'.

Cette disposition est justifiée par le fait que vous demeurez à l'égard de la copropriété responsable de l'occupation paisible et conforme à la destination de l'immeuble de votre locataire. Celui-ci doit donc être relié à vous par un lien de responsabilité ; l'art. ci-dessus fait donc de vous, si vous êtes propriétaire bailleur, un présumé responsable, à l'égard des copropriétaires sur le fondement de votre obligation contractuelle vis-à-vis du règlement de copropriété d'une part, à l'égard de votre locataire sur le fondement de cette obligation de l'informer sur les dispositions dudit règlement, d'autre part.